高知で働くフリーランサーのブログ

一戸建てがいいか分譲マンションがいいか賃貸がいいか

      2016/07/06

たまたまtwitterで戸建てと分譲マンションに関する記事を見つけたので私も書くことにしました。

題して、

「一戸建てと分譲マンションと賃貸はどれがいいか?」

です。

というわけでそれぞれのメリット、デメリットを洗い出し、最後に比較検討し結論を出すという形で進めて行きたいと思いますが、先に結論だけ言うと私は賃貸が一番良いかなと思っています。

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一戸建ての最大のメリットは自由さか

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まず始めに一戸建てに焦点を当ててみましょう。

戦後夢のマイホームと言われたいたみたいですが現在は「夢の」なんて言い方しませんよね。買おうと思えばごく普通の人でも買うことが出来ます。

一戸建てのメリット

思いつく限り戸建てのメリットを上げて行きましょう。ただし資産になる、子ども、孫に残せる等は一概にメリットとは言えないので除きます。理由は後述します。

自由に設計が出来る

戸建ての最大のメリットはある程度自由に設計出来るところですね(建売を除く)。

一階はガレージにしたいとか床暖房にしたい、ソーラーパネル、オール電化で省エネを図るとか…お金は掛かりますが敷地内範囲ならばある程度自分の好きな家に住むことが出来ます。

オール電化や太陽光の導入等、最初の設計で光熱費等毎月の支払いを減らすことを選択できるのはこの戸建てだけです。

ペットが飼える

集合住宅だとペットは飼えないが基本です。一戸建てを買ってしまえば法律で許される範囲なら犬でも猫でも蛇でも飼うことが出来ます。たとえ壁や床に傷を付けられても自分の持ち物なので気にする必要もありません。

特に大型犬等室内だけで買うのが難しいペットを賃貸で飼うことは現実的ではないかもしれません。

プライバシーが守られる

密度の高い住宅地でも集合住宅ほど隣の住居と密着しないので、ある程度プライバシーに優位性があります。集合住宅の場合、隣に誰と誰が住んで息子さんがどこの学校に通っているか等ほぼ丸分かり。お金持ちが一戸建てに住む理由は実はこれが一番の理由です。

戸建てのデメリット

続いてはデメリット。

一戸建ての最大のデメリットはやはり初期投資に費用が掛かりすぎることですね。

住宅ローンを組む必要がある

よほどの裕福な家庭でない限り庶民が一戸建てを購入するには住宅ローンを組む必要があります。

住宅ローンを組むということはマイホームを手に入れると同時に何千万という借金を背負うことになります。と同時に高額の利息を支払う必要があります。これがかなりキツイです。住宅ローンは税金の控除という恩恵を受けることができますが利息はそれで相殺出来るようなものではありません。

長年住むと修繕が必要

形あるものいつか壊れる。

特に湿度が高く雨の多い日本では建物の寿命が身近い上に地震も多く常に危険に晒されています。何か壊れる度に数万~修繕費を負担しなければなりません。

日本の家の平均寿命は27年と欧米にくらべ非常に短いです。

あくまで平均ですがおおよそ住宅ローンが払い終わる前に家の寿命が先に来てしまいます。

参考サイト:平均寿命27年。人生で2回も家を購入する現実。

移動が出来ない

当たり前ですが家を一度購入してしまうと移動が出来なくなります。私が考える最大のデメリットです。

転勤しても移動ができない。近くで原発が爆発しても移動が出来ない。ヒドイストーカーの被害にあっても簡単に引っ越せないというリスクがあります。

特に近年は時代の変化が速く、昔のように生涯同じ場所に居続ける人は(特に地方であれば)逆に珍しいレベルになりつつあります。

分譲マンションのメリットは何だろう。

2項目目は分譲マンション。私は仕事柄分譲マンションの管理会社さんの知り合いから話を聞くことが多いので少し詳しいです。

分譲マンションのメリット

戸建てと比べて・・・というのは除外します。あまり意味ありませんからね。

近所付き合いが容易

分譲マンションには管理組合が必ずあり住居者の代表は必ず管理組合に入らなければなりません。なのでいやがおうにもマンション内の人と顔を合わすことになります。

これをデメリットと感じる人も多いかもしれませんが日本に住む限り近所付き合いは避けて通れないもの。むしろ高齢になればなるほど困った時に助けてくれる近所の方はありがたい存在となります。

修繕や改修工事が計画的

分譲マンションでは管理費や修繕費といった名目で毎月組合で決められた金額を支払う必要があります。

金額は間取りや広さ、地域にもよりますが大体月1万5千~2万くらい。長く住めば住むほど金額は上がっていきます。

参考サイト:管理費&修繕積立金、高いでしょうか?|マンション口コミ掲示板・評判・価格表

これもデメリットと感じやすいですが管理組合が、毎月修繕費を積み立てることによって小さな破損や大きな改修工事の際、スポット的に修繕費を払う必要はあまりありません。

「台風でテレビが写らなくなった」という時も管理会社が業者を手配してくれるので自分で直す必要がありません。

セキュリティ面で優れている

近年ほとんどのマンションではエントランスにマンションの管理人がいて入り口のドアはオートロック、共用部に防犯カメラがついていていつでもセコム、アルソックが呼べる体制になっています。

さらに泥棒等不審者の進入があった場合、防犯カメラの追加導入や柵の設置など管理組合が対策を検討してくれます(その際の工事費は組合費から出ます)。

分譲マンションのデメリット

分譲マンションの最大のデメリットはやはり近所付き合いでしょうか。

いい物件かどうかは住民に掛かっている?

「俺だったら絶対分譲マンション買わねえなあ」

某Aマンション管理会社に勤める知人は言ってました。

マンション住居者同士の交流の密度はそれぞれマンションによって違うようです。

中には年末年始、お花見シーズン、ビアガーデン等何かある度飲み会を開く組合もあれば親睦会など全く行われない所もあるようです。

修繕費、駐車場代の負担

戸建ての場合も固定資産税があるので全く固定出費がないわけではありませんが分譲マンションは修繕費の他に駐車場代を払う必要があります。

住居は買えても駐車場は買えませんからね。

住宅ローンを組む必要があり移動が出来ない

この点は一戸建てと同じです。

同じ立地条件だと相場的にマンションの方が安いですがやはり数千万の世界なので庶民は長期ローンを組む必要があります。

なので簡単に手放すことが出来ず、隣人と上手くいかなくなった場合かなりしんどいです。

賃貸はどうだろう

3項目目は賃貸。ここではマンションに限らず一戸建てを借りたケースも含みます。

賃貸のメリット

賃貸の最大のメリットはなんと言っても身軽さ。ある程度自由に引っ越したい時に引っ越せます。ローンを組む必要もなく借金を背負う必要もない賃貸契約はある意味最も低リスク。

経年劣化による破損の修繕をするのは所有者(大家)の責任なので住居者が負担する必要もありません。

賃貸のデメリット

マンションに住めば当然近所付き合いがという話になりますが賃貸物件はマンションだけではありません。

デメリットがあるとすれば当然毎月家賃を払う義務があり、払えない人は住むことができなくなるというリスクはあります。

後はやはり人の物なので自由に使えないこと。

ペットがダメなら飼うことが出来ませんし、部屋を勝手に改造することもできません。

お金の面ではどれが得か?

ではここからはそれぞれを比較してどれが得かを考えてみます。しかし3つを比較するのは大変な上にわかりにくいので今回、買取(持ち家)と賃貸を比較することにしました。

(ちなみに戸建てと集合住宅のどちらがいいかはお金と人付き合いを検討して自分に合った方を選べばいいと思います。)

住宅ローンで購入した場合と賃貸を比較

では早速生涯支払うであろう合計金額を比較してみましょう。

ここでは比較対象にしやすいマンションで比較します。相場は地方によってかなり変わってきます。

例えば東京での分譲マンションの相場は約4000万、私の住む高知県では大体2000~2500万といったところです。

都心のようなかなり特殊な場所、そしてよくわからない場所はあまり参考にならないのでとりあえず高知県で比較。

分譲マンションの場合

金額を2500万とします。当然庶民はローンで買うので金利を計算に入れます。

35歳で購入。定年間際の60歳までの25年ローンを組んだ場合、三井住友住宅ローンの金利は2.43%です(2013年5月現在)

ローン計算ツールで計算するとこのようになりました(ややこしいのでボーナスは適当に20%にしてます)。

ローン

毎月約9万、ボーナス22万の返済を25年間。

借入金2500万に対して利息が約800万、

支払い合計金額は約3300万です。

これに管理費、修繕費を足したものが総合計。とりあえず月2万にします。

・24万×50年(35歳~85歳)+3300万=4500

ざっくりとした計算ですが4500万が総合計ということになります(駐車場代除く)。

賃貸マンションの場合

こちらは計算が簡単ですね。

高知県で2500万の分譲マンションと同じ位の間取りだと賃貸の場合場所にも大きく左右されますが8万くらいが相場です。

つまり、

・8万×12ヶ月×50年=4800万

4800万という結果が出ました!

微妙に分譲マンションが勝っているようにも見えますが50年間分譲マンションの修繕費が2万のままということは現実的にありえないのでほぼ同じか若干分譲マンションが高くなると考えられます。

どちらがリスクが高いか

生涯で支払う金額は購入する場合も賃貸の場合もそれほど変わらないことがわかりました。

では次にどちらの方がリスクがあるかです。

がこれは比較検討するまでもなく購入のほうがリスクが高いと言えます。

例えば急なリストラや賃金カットにあった場合、賃貸の場合は安いアパートに引っ越す等、毎月の支払いを下げることは容易に出来ますがローンの場合、借りたお金をきっちり返さなければなりません。

売却したり誰かに貸すという手もありますが必ずしも高く売れるとは限らず、毎月の返済よりも高い家賃収入が得られるとは限りません。

金銭面だけでなく隣人とのトラブル、ストーカー被害等に遭遇した時、容易に引っ越せないマンション購入はリスクが高いと言えるでしょう。

購入したら資産が残る?

記事の最初の方で一戸建ての購入メリットから「資産になる、子どもに残せる」をいう理由をあえて外しました。

何故ならこれが本当にメリットなのか微妙だからです。

まず「資産になる」ですがロバート・キヨサキ氏の『金持ち父さん、貧乏父さん』を読んだ人はもうお分かりかと思いますが持ち家は資産ではありません。

確かに帳簿上で考えると家は固定資産となりバランスシートの左側に来ます。

しかし同時に右側の負債に住宅ローンが載り、固定資産税、修繕費が載ります。そして左側の資産である持ち家は売却、または貸し家にしない限り何の利益も生み出さないので右側の流動費ばかり生み続けます。

次に「子どもに残せる」ですが変化の激しい現代社会では自分の子どもが大人になっても生まれたところで生活するとは限りません。

これは東京のような都会にも言えることで、20年後、30年後に人口の中心が大きく変わっている可能性だって大いにありえます。

現に親が残した家を子どもが渋々手放すということは地方ではよくあることです。

まとめ

というわけでここまで長くなっちゃいましたのでまとめます。

1.持ち家も賃貸も生涯払う金額はあまり変わらない

2.容易に引越しできない持ち家は現代社会ではリスクが高い

3.持ち家を資産だと思って守る時代ではない

だったら賃貸のほうがいいんじゃね?

ってのが私の考えです。いかがでしょうか。

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Comment

  1. 大伴細人 より:

    「俺は一生、賃貸に住む。お前も絶対に家だけは買うな」
    と、ダ〇ワハウスに勤め、一般人に数千万のローンを組ませる年収1千万円の友人が言ってました。
    自分は、人生の2大リスクは「うつ病と住宅ローン」だと思っています。

    • TKalice itaru より:

      ですよねえ^^
      しかし業界人が言うと説得力ありますよねえw

  2. […] いるサイトです。他のページも面白いネタがあります。出典:APOLLON […]

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